12월, 1월 주택시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 예상보다 빨리 움직이고 있는 2024년 초반 주택시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 최근의 모기지 이자의 하락 여파로 주로 단독주택이 금년도초의 거래를 주도하고 있습니다. 지역별로 오픈 하우스에 대한 관심은 뜨거운 것으로 나타나고 있으며 1백만 불 이상의 단독주택의 경우 리스팅 가격이 거의 10만 불 대까지 차이가 나는 경우들이 나타나고 있고 주택 소유주에 의해 꾸준히 관리가 되고 가격이 적당한 매물들의 경우 복수의 오퍼가 몰리는 반면 플리퍼의 매물이나 오버 프라이스의 경우 오퍼를 받지 못하고 마켓에 대기 기간이 증가하고 있습니다. 최근에는 주로 시니어들이 셀러인 경우가 많으며 주로 단독주택에 그 수요가 집중이 되고 있습니다. 많은 셀러들이 봄부터는 매물을 내놓을 계획을 하고 있습니다. 전반적으로 모기지 수요는 약 10% 정도 늘어났고 이자율이 거의 8% 이상 최근의 주택 구입자를 중심으로 재융자가 늘고 있고 낮은 이자율로 융자 승인 액수가 올라간 바이어들이 많은 상황입니다. 금년도에는 전국적으로 렌트용 아파트의 공급이 증가할 전망이며 렌트비의 하락은 불가피해지고 해고와 경기의 침체가 계속된다면 퇴거가 늘어날 가능성도 조심스럽게 전망이 되고 있습니다. 금년도의 거래량은 전망에 따라서 15%까지 상승할 것으로 예상되며 이러한 추세가 최소 3~4개월은 계속된다면 시장에 매물의 공급이 확실히 늘어나는 동기가 될 것입니다. 현재 나오는 매물들은 케이스에 따라서 지나치게 높은 가격으로 오랜 기간 시장에 있는 경우 가격 조절이 불가피하며 지역별로 매물을 봄보다는 겨울에도 내놓는 것을 고려해야 합니다. 이자가 떨어지는 시점이 매매의 적절한 타이밍이 될 것이기 때문입니다. 작년의 캘리포니아 전체 단독주택 퍼밋은 약 7500개로 조사되었고 남가주 지역의 경우 콘도나 타운 홈의 건설의 비중이 더욱 늘어날 전망입니다. 비어있는 커머셜을 레지덴셜로 전환하는 프로젝트들은 제반 비용의 상승과 절차상의 이유로 약 200여 개 정도의 프로젝트만 진행 중이며 더 많은 수의 ADU 퍼밋의 신청이 예상이 됩니다. ADU의 경우 앞으로는 별도의 주소지일 경우 매매가 가능해지지만 랏이 작은 경우나 주변 시세보다 지나치게 높게 가격을 책정하는 경우 추진하지 않는 것이 나을 수 있습니다. 55세 이상 시니어들의 자산 액수가 100조 달러에 이르고 있고 2024년에도 부동산 시장에서 시니어들의 비중이 높아질 전망입니다. 바이어의 경우 모기지의 승인을 포함한 구입의 준비와 더불어 선호도에 따라는 매물정보를 업데이트해야만 하고 셀러 역시 매물을 좀 더 매력적으로 만드는 작업을 미리 하시고 언제든지 세일이 가능한 상태를 유지 하시는 게 중요합니다. 2024년의 주택시장은 예상보다 빠르게 움직이고 있습니다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 주택시장 상황 초반 주택시장

[부동산] 상반기 부동산 시장

2023년 다소 침체 된 부동산 경기 속에 주택 소유주와 잠재 구매자들은 부동산 매매가 집중적으로 이뤄지는 봄철에 관심이 쏠리고 있다. 이 시기가 주택시장 상황이 올해 글로벌 경제 전망을 가늠케 하는 최대 단일요소일 수 있다는 분석이고 과연 글로벌 경제가 침체로 갈 것인가, 아니면 연착륙으로 갈 것인가를 보여주는 풍향계라는 의미다. 이코노미스트 최신호는 “주택시장이 중요한 이유는 총 가치 45조 달러라는 절대적인 크기를 갖고 있다기보다, 기준금리 상승국면에서 경제 향방을 가늠할 풍향계로 기능할 수 있기 때문”이라고 전했다. 연방준비제도(연준)는 경제성장을 해치지 않으면서도 인플레이션을 잠재울 정도로 적절히 기준금리를 올린 것인지, 지나치게 긴축한 것인지, 너무 느슨하게 대응한 것인지에 대한 초기 신호가 부동산시장에서 나타날 수 있다고 분석한다. 지난달까지 부동산시장의 침체는 확실해 보였다. 사실 연준이 기준금리를 올리기 전부터 모기지 대출기관들은 연준의 긴축을 예상하면서 금리를 올리기 시작했다. 30년 만기 모기지금리는 2021년 말 3%에서 지난해 10월 7%를 넘었다. 20여년 만의 최고치였다. 매매 건수는 크게 줄어들었다. 잠재 구매자들은 상황을 방관하며 기다렸다. 주택건설기업들은 신규 프로젝트 규모를 줄였고 판매기업들은 가격을 낮췄다. 하지만 최근 예상 못 한 반등의 신호들이 잡히기 시작하면서 기준금리 인상에 따른 기대효과가 무뎌지고 있다는 우려가 커졌다. 현재 부동산에 대한 낙관론과 비관론이 엇갈린다. 낙관론의 요지는 부동산시장이 바닥을 쳤다는 것이다. 주택 구매자들이 늘고 있다는 걸 근거로 든다. 팬데믹 시기의 광풍 정도는 아니지만, 올해 봄철 거래가 늘면 이론상 주택가격이 안정되고 주택건설기업들이 신규주택 건설에 나설 수 있다는 입장이다. 이런 입장을 지지하는 측은 인플레이션을 자극하지 않고도 경제성장을 이룰 수 있다고 본다. 반면 비관론의 요지는 부동산시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다는 것이다. 공급이 제한된 주택시장에서 주택 매매가 늘어난다면, 가격상승은 불 보듯 뻔하다는 것이다. 금리에 민감한 부동산시장이 통화 긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 보다 공세적으로 통화 긴축에 나설 수밖에 없다. 현재 비관적인 시나리오가 보다 현실적으로 여겨지는 상황이다. 최근 부동산시장 반등엔 여러 요소가 어우러졌다고 분석한다. 지난 1년 부동산 거래는 미지근했다. 이는 억눌린 수요가 있다는 의미다. 여력이 있는 매입자들이 현금을 내고 부동산을 매입하는 비중이 커지고 있다. 연준 의장 제롬 파월은 지난해 부동산시장의 리셋(급등 이전 가격으로의 회귀) 필요성을 역설했다. 집값이 감당할 수 없는 수준이기 때문이다. 집값의 감당 정도가 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가려면 세 가지가 전제돼야 한다. 소득이 상승하거나 모기지금리가 하락하거나 주택가격이 내려가야 한다. 현재 이 세 가지 상황이 일어나기 시작했다. S&P코어로직케이스실러지수에 따르면 현재 주택가격은 2022년 중반 정점에 비해 단 4% 하락했다. 팬데믹 기간 45% 폭등한 것을 거의 상쇄하지 못했다. 반면 주택건설기업들은 글로벌 금융위기를 향해 치닫던 20년 전과 달리 매우 신중해졌다. 팬데믹 기간 주택매입 광풍이 불었을 때도 주택건설기업들은 공급을 약간 늘리는 데 그쳤다. 과거의 교훈을 잊지 않았기에 팬데믹 호황을 일시적으로 판단했다. 부동산시장이 약화하자 즉각 신축 활동을 대거 줄였다. 그 결과 지난해 주택건설 투자는 실질기준으로 1/5 하락했다. 올해는 더 하락할 것으로 예상한다. 최근 주택 수요가 반등하고 있지만, 신규주택 착공은 지속 하락하는 상황이다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상반기 기준금리 인상 주택시장 상황 부동산 매매가

모기지 이자율 5%대가 중요한 이유 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 최근의 주택시장 상황과 현명한 내 집 마련의 방법을 알고 싶습니다. ▶답= 최근 10월 말부터 주택 거래량이 증가하고 있습니다. 이는 모기지가 7%대에서 5%대로 하락했고 모기지 렌더들이 적은 페이먼트가 가능한 프로그램들을 만들어내고 있기 때문입니다. 특히 2-3년간 이자 할인 혜택이 가능한 바이 다운 프로그램이 각광을 받으면서 주로 $500,000대 주변의 매물들이 매매에 적극 이용되고 있고, 감정가가 비교적 높게 나와서 클로징 비용을 셀러에게 크레딧을 요구하는 경우 기존에는 꺼려 하던 VA나 FHA 융자 같은 프로그램도 셀러들이 수용하면서 거래량이 조금씩 증가하고 있습니다. 내년부터 컨포밍융자 리밋이 오렌지나 LA 카운티의 경우 $1,089,300, 그리고 기타인 랜드 지역의 경우 $726,200으로 상향 조정되면서 좀 더 많은 바이어들이 컨포밍 융자 범위 내에서 주택 구입이 가능해지게 되고 주로 남가주 지역의 단독주택의 매매도 늘어날 가능성이 있습니다. 다만 모기지 이자율이 5%대에 머물고 추가로 이자율이 하락해야만 효과가 지속될 수 있습니다. LA 외곽지역들에서 지난 3개월간 평균 렌트비가 10% 미만으로 하락하고 있고 지금 당장은 아니지만 어느 정도 범위 내에서 렌트비와 매매가격의 하락할 것으로 보입니다. 하이테크 업종을 중심으로 한 하이 인컴의 일자리가 감소세이고 높은 이자율로 고가 주택 매매시장은 활기를 띠고 있지 못하는 상황이 반복될 것으로 보입니다. 셀러들의 경우 금년 8,9월과는 다르게 보다 급하게 처분하기보다는 천천히 기다리는 방식으로 시장을 관망하고 있습니다. 현재 평균 전국 주택 가격이 $400,000대를 유지하고 있고 내년에도 비슷한 상황이 이어질 것으로 여러 전문기관에서 전망하고 있지만 이러한 예측이 반드시 맞을 거라고 보장할 수는 없습니다. 다만 높은 건축비와 여러 인허가 관련 문제, 높은 모기지를 포함한 구입 비용의 상승으로 신규 주택 건설이나 구입이 주춤하며 아직까지도 렌트 수입을 위한 다세대 아파트 건설에 신규 주택 공급이 상당 부분을 차지하고 있습니다. 따라서, 주택 구입이 당장 불가능한 바이어들의 경우 당분간은 시장 상황을 지켜봐야 할 것으로 보이고 주택 구입이 가능하더라도 최대한 저렴한 페이먼트가 가능한 프로그램을 서치하고 항상 융자 가능 조건을 모기지 이자율 5%대에서 유지하는 것이 필요하며 구입 후에도 유리한 조건의 재융자가 가능한 재정적인 상태를 추후 수년간 유지하는 것이 중요합니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 이자율 주택시장 상황 주택 구입 주택 거래량

뉴저지주 8개 카운티 주택시장 불안하다

최근 연속적이고 대폭적인 금리 인상으로 부동산 시장이 위축되고 있는 가운데 뉴저지주의 버겐카운티 등 8개 카운티가 미국 전체에서도 가장 불안정한 모습을 보이는 지역에 포함된 것으로 나타났다. 부동산 조사 업체 아톰 데이터 솔루션이 지난주 발표한 ‘특별주택시장위험보고서(Special Housing Risk Report)’에 따르면 지난 4월부터 6월까지 2분기 기준으로 뉴저지주 21개 카운티 중 8개 카운티가 ‘전국에서 가장 불안정한 주택시장(vulnerable housing markets) 50개 카운티’에 포함된 것으로 나타났다. 아톰 데이터 솔루션은 ‘불안정한 주택시장’을 조사하면서 ▶주택구입이 가능한 수입 수준 ▶갚아야 할 모기지가 집값보다 더 많은 주택 비율 ▶모기지 상환 불능으로 압류된 주택 비율 ▶주민들의 실업률 등을 기준으로 분석했다. 이에 따르면 뉴저지주에서는 한인들이 많이 살고 있는 버겐카운티를 포함해 ▶캠든카운티 ▶에섹스카운티 ▶글로세스터카운티 ▶오션카운티 ▶퍼세익카운티 ▶서섹스카운티 ▶유니온카운티 등 전체 3분의 1 이상의 카운티가 불안한 주택시장 상황을 보이고 있는 것으로 드러났다. 이는 뉴저지주가 높은 물가·세금과 함께 주택시장에서도 다른 주에 비해 상황이 좋지 않다는 것으로 실제로 뉴저지주의 주택 압류 비율은 1288가구 중 1가구로 전국 4위에 올라 있다. 한편 뉴저지주와 함께 많은 카운티가 포함된 주는 캘리포니아주와 일리노이주로 이들 3개 주 합계는 27개로 전체 50개 카운티 중 절반을 넘는 것으로 집계됐다. 뉴욕시 5개 카운티(보로) 중에서는 브루클린과 스태튼아일랜드 2개 카운티가 50개 카운티 명단에 포함됐다. 박종원 기자주택시장 뉴저지주 카운티 주택시장 주택시장 상황 카운티 명단

[부동산 이야기] 부동산 시장 대처법

국가 정책이 바뀌면서 시장에 미치는 여파가 과거와는 다르게 거의 바로 시장에 반영되고 있다. 부동산 시장의 전망 또한 급속도로 부정적인 방향으로 예상이 되고 있다. 인플레이션이 상승하면서 모기지 이자율이 바로 오른 것은 현재의 주택 담보 대출이 인플레이션이 올라갈 경우 미래에 대출회수 시 손해 보는 것을 방지하기 위해 이자율이 사전에 높게 책정이 되는데 빠른 인플레이션의 상승으로 그 속도가 지나치게 빨리 실제 이자율에 반영이 되었기 때문이다. 4월부터 시작된 신규주택 판매 하락과 기존주택의 거래량도 5월 메모리얼데이 전후에 전년 대비 30% 정도 실질적인 충격파를 시장에 주었고 그동안 쇼핑에 지쳐버린 바이어들을 한 템포 쉬어가게 하고 있다. 이 상황에서도 주택 가격은 여전히 유지되고 있지만 바이어나 셀러 모두에게 진지하게 고민해야만 하는 선택의 시점이 다가왔다. 6월 둘째 주까지의 주택시장 상황을 메모리얼 연휴 후부터 살펴보자면 첫째, 메모리얼 데이 이후 상대적으로 매물이 증가한 추세를 보이는 경우와 더불어 매매에 특징이 확실히 나타난다는 것이다. 앞으로 매매 침체기에 대비해서 셀러들이 급하게 매물을 내놓는 경우들이 눈에 띄고 있으며 이 중에서 업그레이드가 불량하거나 위치가 안 좋은 곳 그리고 제대로 셀러가 거주를 위해 잘 관리된 주택이 아닌 단기소유 후 매각을 위한 투자용 주택은 오랜 기간 팔리지 않는 경향이 뚜렷해졌다. 콘도나 타운홈의 경우 화장실의 숫자가 부족하거나 주차가 안 좋은 곳 그리고 특히 HOA가 지나치게 비싼 단지의 경우 매매가 줄어든 경향을 보인다. 두 번째, 상태가 아주 좋은 A급 매물 리스팅이 상대적으로 줄어들었고 현재 파는 것보다 일단은 바이어들의 구매 포기로 인해 높아진 렌트로 전환하는 경우가 6월 둘째 주부터 늘어나고 있으며 세 번째, 점보 융자에 해당하는 주택들의 매매가 중저가 주택 매매보다 더 활발한 특징이 보인다. 이는 100만불 이상의 구매주택 바이어들의 경우 재정적으로 좀 더 여유가 있으며 점보 이자율이 상대적으로 더 유리한 경우들이 많고 주택 구매를 통해서 세금 감면 혜택이 가능하기 때문이다. 네 번째, 주택 매매 계획을 보류하고 계속 거주를 위해서 리모델링을 계획하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 이는 렌딩트리의 설문조사에서도 10명의 소유주 중 거의 7명꼴로 이런 응답을 하고 있다는 점에서 입증되고 있다. 상황에 맞는 최상의 선택을 본인이 해야 할 시기가 왔다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 부동산 대처법 주택시장 상황 부동산 시장 구매주택 바이어들

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

과거 사례를 보면 인플레이션이 발생하면 집값도 따라서 올랐다. 주택 건축에 필요한 자재비가 들썩거리기 때문에 신규 주택가격 상승에도 직접적인 영향을 미친다. 자재비가 상승하면 건축비 부담도 늘기 때문에 신규 주택가격 상승뿐만 아니라 공급 감소로 이어진다. 주택 매물이 가뜩이나 부족한 상황인데 신규 주택 공급마저 감소할 경우 바이어들의 주택 구입 여건이 더욱 불리해질 수밖에 없다. 인플레이션에 대한 우려가 현실화하면서 이미 주택 건축업계가 몸을 사리는 현상이 나타나기 시작했다. 전국 주택 건설업 협회(NAHB)가 집계하는 주택시장 지수는 5월 69로 5개월 연속 하락세를 이어가며 지난해 9월 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다. 집값 상승과 모기지 이자율 상승이 동시에 나타나면서 내 집 마련은 더욱 힘들어질 전망이다. 특히 저예산으로 낮은 가격대의 주택을 구입하려는 바이어들의 주택 구입 여건이 크게 악화할 것이라는 우려가 나오고 있다. 이자율이 오르면서 재융자 관심도 높아지고 있다. 대부분 재융자는 이자율을 낮춰 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액을 절약이 목적이다. 하지만 이 밖에도 재융자를 하는 목적은 다양하기 때문에 재융자 목표를 먼저 세워야 한다. 요즘처럼 이자율이 오르는 시기에는 기존 변동 이자율을 고정 이자율로 바꾸는 재융자 신청이 늘어난다. 에퀴티가 든든한 주택소유주는 캐시-아웃 재융자를 통해 앞으로 발생할지 모르는 경기 침체를 대비한 목돈을 미리 준비할 수 있다. 그동안 변동 이자율을 적용받은 경우 이자율이 더 오르기 전 고정 이자율로 전환하기 위해 재융자를 하면 안전하다. 지난해 바이어 3분 2가 주택 구입에 실패한 것으로 나타났다. 극심한 경쟁으로 주택 구입에 실패한 바이어가 성공한 바이어보다 훨씬 많았던 해다. 올해도 주택시장 상황이 크게 개선될 것으로 보이지는 않지만 내 집 마련에 대한 바이어의 기대감은 지난해 보다 높아진 것으로 나타났다. 지난해 주택 시장은 약육강식이 지배하는 아마존 정글을 연상케 할 정도로 바이어 간 구입 경쟁이 극에 달했다. 전액 현금 구매인 캐시 오퍼가 주택 시장을 지배한 가운데 크레딧 점수와 소득이 높아도 다운페이먼트 비율이 낮은 바이어는 구입 경쟁에서 뒤쳐지는 사례가 속출했다. 그 결과 주택 구입에 실패한 바이어들이 성공한 바이어 숫자를 크게 앞질렀다. 팔고 싶어도 팔지 못하는 주택소유주도 많다. 현재 주택시장에 나온 매물이 턱없이 부족해 보유 주택을 팔아도 이사 갈 집을 구하기 힘들다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 지난해 주택 매물은 코로나 팬데믹 이전인 2019년 대비 56%나 줄어들었다. 집을 내놓기를 꺼리는 주택소유주가 많아 극심한 매물 부족 현상은 당분간 계속될 것으로 전망된다. ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택 건축업계 주택시장 상황 주택시장 지수

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